📐 - Modifier ou rectifier un EDD - Bureau IN SITU

En Bref

Lorsqu’une copropriété nécessite la modification ou la révision de son état descriptif de division (EDD), un projet de modificatif d’état descriptif de division doit être dressé. Ce dernier proposera alors une nouvelle description, répartition ou tout autre changement remplaçant tout ou partie de l’état descriptif de division en vigueur.

Biens concernés

Toute copropriété ayant pour projet de modifier son organisation rendant caduc son état descriptif de division en vigueur

Durée de validité

Le modificatif d’état descriptif de division, ou état descriptif de division rectificatif, n’a pas de durée de validité.

Quand est-il nécessaire ?

Dans la « vie » d’une copropriété, de multiples changements peuvent se faire. Le modificatif d’EDD est obligatoire à toute nouvelle organisation de lot, ou tout autre changement envisagé nécessitant par exemple de réviser ou compléter les calculs de quotes-parts ou tantièmes, mais aussi de charges communes générales ou spéciales. Les cas de figure peuvent ainsi être extrêmement variés. Voici une liste d’exemples illustrant un besoin de modificatif d’état descriptif de division :

L’acquisition de partie commune, ou modification d’une partie privative en partie commune

Par exemple : un copropriétaire souhaite acquérir une partie de palier, de terrasse, de combles ou toute autre partie commune.

L’agrandissement de lots

Par exemple : un copropriétaire envisage un projet d’extension ou de rehaussement d’un appartement.

La division, fusion ou création de lots

Par exemple : le propriétaire d’un grand appartement décide de le diviser et de mettre en vente une partie de ce logement.

Cependant, les modifications peuvent ne porter que sur un nouveau calcul de quotes-parts ou charges sans induire de modification d’implantation de lots. En voici quelques exemples :

Création de nouvelle charge commune spéciale

Par exemple : les copropriétaires d’un vieil immeuble décident de faire installer un ascenseur. C’est alors qu’une répartition de charges spéciales d’ascenseur devra être mise en place.

Modification d’accès aux parties communes

Par exemple : un lot à usage d’appartement dispose d’un accès à une cour commune, et ainsi de tantièmes de charges afférentes à cette partie commune. Le propriétaire souhaite condamner l’accès à cette cour, et ainsi en perdre toute possibilité d’accès. Les tantièmes de charges de cette cour devront alors être revus, en excluant le lot précité.

Préparer sa réalisation

Avant toute étude, il faudra s’assurer d’être en possession de la totalité des états descriptifs de division de la copropriété. Cela concerne l’état descriptif de division initial, rédigé lors de la mise en copropriété de l’immeuble, mais également l’ensemble des modificatifs d’EDD ayant été réalisés pour la copropriété.

En effet, chaque modificatif réalisé vient « s’ajouter » aux autres en modifiant tout ou partie des règles décrivant la division de l’immeuble. Le projet de modificatif d’EDD devra tenir compte de l’intégralité de cet « historique » de descriptifs de division.

Attention à bien prendre en compte d’anciennes copropriétés ayant existé.

Il est à noter qu’un immeuble peut parfaitement avoir fait l’objet de plusieurs mises en copropriété. Il peut par exemple avoir été en copropriété, intégralement racheté par un propriétaire qui aurait ainsi dissout la copropriété, pour ensuite être remis sous le régime de la copropriété suite à la vente d’une partie d’immeuble. Ainsi l’ensemble des états descriptifs de division ou modificatifs d’EDD, y compris de copropriétés dissoutes, peut avoir son importance pour la rédaction du projet de modificatif d’état descriptif de division.

Le règlement de copropriété ainsi que l’ensemble de ses modificatifs devront également être étudiés afin de connaître la faisabilité du projet de modificatif d’état descriptif de division.

Selon la modification envisagée, il peut s’avérer nécessaire de vérifier la faisabilité du projet face aux règlementations d’urbanisme.

Rédaction du projet

Une fois l’ensemble des documents collectés, la rédaction du projet de modificatif peut débuter.

Selon les cas, tout ou partie de l’immeuble concerné devront faire l’objet d’une visite et d’un repérage par le rédacteur du projet.

Si la modification de l’EDD consiste en la division d’un lot, la numérotation de ce dernier ne sera alors plus attribuée, et les numérotations des nouveaux lots ainsi créés seront faites à l’aide de nouveaux numéros.

Pour la numérotation de nouveaux lots, de multiples règles s’appliquent. Les recherches documentaires réalisées en amont, même jusqu’aux anciennes copropriétés est particulièrement important pour la numérotation de ces nouveaux lots. La création d’un ou plusieurs lots (qu’il s’agisse d’EDD initial ou de modificatif) ne peut en aucun cas réutiliser une numérotation déjà attribuée à un lot qu’il soit encore existant ou non. Ceci tient également compte de numéros utilisés dans une ancienne copropriété visant l’immeuble concerné, depuis dissoute.

Tout comme pour un état descriptif de division initial, un modificatif d’EDD doit inclure un tableau récapitulatif avec l’ensemble des lots modifiés, à savoir pour chaque lot :

Le numéro de lot (dans l’ordre croissant des numéros)
Le bâtiment
L’escalier le desservant
Le ou les étages d’implantation
Sa nature (habitation, local professionnel, cave, parking, etc.)
Ses diverses quotes-parts

En plus du contenu similaire à celui du tableau d’état descriptif de division, le tableau devra inclure une colonne supplémentaire précisant :

Pour chaque lot nouveau : les numéros des lots modifiés dont les lots nouveaux sont issus
Pour chaque lot modifié : les numéros des lots nouveaux issus de la modification
Lorsque la modification ne porte que sur la quote-part des parties communes sans nouvelle attribution de numéro de lot, la colonne supplémentaire indique uniquement les nouvelles répartitions de quotes-parts.

Si un plan ou un croquis de l’immeuble et de la division par lot existe, il devra être annexé au modificatif d’état descriptif de division.

Adoption du projet

Une fois la rédaction du projet de modificatif d’état descriptif de division faite, ce dernier devra être validée par un vote en assemblée générale des copropriétaires. Le projet de modification devra être annexé à la convocation d’assemblée générale.

La validation du projet de modificatif se fait en principe par un vote à l’unanimité, c’est-à-dire par le vote de tous les copropriétaires. Il existe cependant plusieurs situations modifiant les modalités de vote nécessaire :

Lorsqu’il s’agit d’un changement d’usage d’un lot (exemple : transformation d’un commerce en habitation), le vote se fait à majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Lorsqu’il s’agit d’une division de lot suivi d’une vente de tout ou partie de ces fractions en découlant. Sauf mention contraire dans le règlement de copropriété, le vote se fait par majorité simple.
Lorsque le syndicat des copropriétaires décide de soit faire réaliser des travaux induisant une modification des répartitions de charges, soit de procéder à l’acquisition d’une partie privative, soit de vendre une partie commune : le vote se fera alors à la même majorité que celle ayant servi à l’acte en question. Il peut s’agit d’un vote à majorité absolue, à majorité simple, ou à double majorité.

Certaines situations peuvent ne pas nécessiter de vote en assemblée générale. Les cas de figure se dispensant de vote en assemblée générale doivent être clairement prévus au règlement de copropriété, et les modifications prévues doivent correspondre exactement à ces cas de figure.

Une fois le projet adopté, le notaire pourra se charger de faire publier le document à la publicité foncière.

Références

Nous réalisons vos expertises de copropriété tel que le modificatif d’état descriptif de division sur Nîmes, Lunel, Sommières, Quissac, Uzès, Remoulins, Beaucaire, Saint Gilles, mais aussi Montpellier, Béziers, Sète, Millau, Aubenas, Montélimar, Orange, Avignon, Carpentras, Arles, Salon-de-Provence ou Aix-en-Provence.

Modificatif EDD