En Bref
Le projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT ou projet de PPT) a pour objectif de déterminer les travaux à réaliser dans les 10 prochaines années par le biais d’un échéancier afin de garantir la sauvegarde et le bon entretien du bâti et équipements communs, d’assurer la sécurité et la santé de ses occupants, et de proposer des axes d’amélioration de la copropriété pour réaliser des économies d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre.
Copropriétés concernées
Les copropriétés de bâtiments de plus de 15 ans à destination totale ou partielle d’habitation ont ou auront l’obligation de réaliser un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) suivant des dates d’application variant en fonction du nombre de lots à usage de logements, bureaux ou commerces :
- Plus de 200 lots : applicable depuis le 1er janvier 2023.
- De 51 Ă 200 lots : Ă partir du 1er janvier 2024.
- 50 lots ou moins : Ă partir du 1erjanvier 2025.
Dispense possible : Les copropriétés ayant réalisé un DTG ne comportant aucun besoin de travaux sont dispensées de l’obligation de réaliser un PPT au cours des 10 années suivant la rédaction du DTG.
Durée de validité
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) doit être actualisé tous les 10 ans.
Que contient le PPPT ?
    Un Plan Pluriannuel de Travaux comprend les éléments suivants :
- Une analyse de l’ensemble du bâti en dressant une liste de travaux à réaliser nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble, mais aussi pour assurer la sécurité et la santé des occupants. Les diverses pathologies observables sur le bâti y sont ainsi mises en exergue. Le PPT peut également avoir pour objectif de lister des travaux nécessaires à la réalisation d’économies d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre suite à l’analyse citée ci-dessous.
- Le PPT dresse Ă©galement une estimation du niveau de performance Ă©nergĂ©tique et d’émission de gaz Ă effet de serre du bâti actuel. Un DPE Ă l’immeuble ou audit Ă©nergĂ©tique peuvent ainsi ĂŞtre annexĂ© au plan pluriannuel de travaux. Des exemptions de rĂ©alisation d’une telle Ă©tude Ă©nergĂ©tique existent, notamment concernant les bâtiments de classe A, B ou C au sens de l’article 173-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitat (CCH).
- Chaque recommandation de travaux est accompagnée d’une estimation sommaire de son coût.
- Les travaux prescrits sont hiérarchisés afin d’aisément appréhender l’ordre de priorité préconisée, et ainsi aider à la planification de ces travaux sur une période totale de 10 ans.
De plus, si un Diagnostic Technique Global (DTG) a été réalisé, ce dernier peut être intégré au projet de plan pluriannuel de travaux.
Faire réaliser un PPPT
Pour faire réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux, le syndic doit tout d’abord inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale les modalités d’élaboration de ce dernier. Le vote se fait à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple).
Le choix d’une entreprise qualifiée peut alors se faire. Le professionnel retenu devra répondre aux exigences de compétences et garanties fixées par décret.
Que faire ensuite ?
Tout comme pour un Diagnostic Technique Global (DTG), les travaux et échéanciers prévus au PPT devront être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété. Pour rappel, l’élaboration et la mise à jour de ce carnet d’entretien par le syndic est obligatoire.
Le projet de plan pluriannuel de travaux devra être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires suivant sa restitution, qu’il s’agisse d’une première élaboration ou d’une révision.
Si le PPT met en Ă©vidence des travaux Ă faire rĂ©aliser au cours des 10 prochaines annĂ©es, la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux devra ĂŞtre inscrite Ă l’ordre du jour par le syndic. Le vote de l’adoption de ces travaux se fait alors Ă la majoritĂ© des voix de tous les copropriĂ©taires (majoritĂ© absolue).
Ensuite, le syndic devra inscrire à chaque assemblée générale appelée à approuve les comptes, soit la question de l’adoption totale ou partielle des éléments qui n’auraient pas encore été adoptés du projet de plan pluriannuel de travaux, soit des décisions relatives à la mise en œuvre des points adoptés de l’échéancier du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).
Fonds de travaux et PPPT
  Une fois le PPT réalisé et que des travaux sont à programmer, la question du financement de ces derniers se pose. Ainsi, il est à noter l’existence de fonds de travaux obligatoires ou facultatifs au sein des copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation.
La date d’application du caractère obligatoire de la mise en place de fonds de travaux varie selon le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dans la copropriété :
- Plus de 200 lots : applicable depuis le 1er janvier 2023.
- De 51 à 200 lots : à partir du 1er janvier 2024.
- 50 lots ou moins : à partir du 1er janvier 2025.
Cette obligation ne concerne que les immeubles de plus de 15 ans.
               Lorsque le Plan Pluriannuel de Travaux a été adopté en assemblée générale, un montant minimal de fonds de travaux devra être accordé, correspondant à  :
- 2,5% du montant des travaux prévus dans le Plan Pluriannuel de Travaux adopté
- Et 5% du budget prévisionnel
Le montant du fonds de travaux peut cependant être supérieur à ces montants. Son vote se fait à la majorité absolue (majorité de voix de tous les copropriétaires).
Le PPPT peut-il être contrôlé ?
  Oui, la bonne rĂ©alisation et application du projet de plan pluriannuel de travaux peut ĂŞtre contrĂ´lĂ©. En effet, l’autoritĂ© administrative compĂ©tente (le maire, le prĂ©fet ou le prĂ©sident d’Ă©tablissement public de coopĂ©ration intercommunale) peut Ă tout moment exiger de lui transmettre le PPT adoptĂ© afin de vĂ©rifier que les travaux programmĂ©s permettent d’assurer la sauvegarde du bâti ainsi que la sĂ©curitĂ© des occupants.
Le syndic dispose alors d’un dĂ©lai d’un mois pour transmettre le PPT Ă l’autoritĂ© administrative compĂ©tente Ă l’initiative de la notification de demande. Si ce dernier n’est pas transmis ou que le projet de PPT transmis ne suffit pas Ă garantir la sauvegarde du bâti et la sĂ©curitĂ© de ses occupants, le maire ou le prĂ©fet ou le prĂ©sident d’Ă©tablissement public de coopĂ©ration intercommunale peut alors faire rĂ©viser ou Ă©laborer d’office le plan pluriannuel de travaux aux frais du syndicat de copropriĂ©tĂ©. Dans ce cas, le syndic sera tenu de convoquer l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale dès rĂ©ception du projet de plan pluriannuel de travaux notifiĂ© par l’autoritĂ© administrative afin de se prononcer sur l’adoption totale ou partielle de ce projet de PPT.
Références
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (voir notamment l’article 171)
- Code de la Construction et de l’Habitat, Article L126-31 (diagnostic de performance énergétique bâtiment d’habitation collective)
- Article L173-1-1 (classes de performance énergétique)
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixant les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux des immeubles soumis au statut de la copropriété
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