En Bref
L’Etat Descriptif de Division, ou EDD, est un des documents majeurs obligatoires d’une copropriété. Il a pour objectif de décrire précisément chaque lot d’une copropriété telle que le numéro, la destination, la surface ou la position des lots. L’EDD détermine également les diverses répartitions de quotes-parts et charges pour chacun de ces lots. Il accompagne ou intègre un généralement le règlement de copropriété.
Biens concernés
Toute copropriété existante possède ou se doit de posséder un état descriptif de division, inclus ou annexé au règlement de copropriété.
Il est nécessaire pour toute création de copropriété, inclus ou annexé au règlement de copropriété.
Durée de validité
L’Etat Descriptif de division d’une copropriété n’a pas de durée de validité. Cependant, sa révision ou modification peuvent être nécessaires dès lors qu’un changement intervient dans l’organisation ou la répartition des parties communes/privatives de la copropriété.
EDD et règlement de copropriété
Un Etat descriptif de division d’une copropriété existante ou copropriété en cours de création est un document requis au titre de la publicité foncière, en principe établi par acte authentique. Il peut soit faire l’objet d’un acte dédié soit être inclus dans le règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant notamment l’organisation de la gestion collective.
               Si un Etat Descriptif de Division est inclus dans un Règlement de Copropriété, ce dernier doit être rédigé de manière à distinguer clairement les différentes parties le composant.
Parties privatives
Une copropriété est, par définition, composée de parties communes et de parties privatives.
Une partie privative est une partie réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ainsi que la propriété exclusive de celui-ci.
La totalité des parties privatives d’une copropriété est répartie en lots numérotés, contrairement aux parties communes.
Chaque lot ainsi défini détient un numéro unique, afin de se distinguer de tout autre lot dans l’Etat Descriptif de Division.
La destination de chaque lot de copropriété doit être précisée, qu’il s’agisse d’habitation, usage professionnel, cave, grenier, stationnement etc.
Certains éléments matériels sont également réputés parties privatives à chaque lot dans lequel ils s’insèrent (liste ci-dessous indicative et non exhaustive) :
- Les portes palières, volets, fenêtres, persiennes, clôtures,
- Les balustrades, balcons et garde-corps,
- Les enduits et peintures des murs et plafonds,
- Les revêtements de sol (carrelages, moquettes, parquets…)
- Les canalisations évacuations et colonnes se trouvant à l’intérieur de la partie privative affectés à l’usage exclusif de celle-ci,
- Les cheminées,
- Les installations ménagères et sanitaires
Les cloisons ou murs, sĂ©parant des parties privatives et non compris dans le gros Ĺ“uvre, sont prĂ©sumĂ©s mitoyens entre les locaux qu’ils sĂ©parent.
Parties communes
Les parties communes peuvent se répartir en trois catégories :
- Les parties communes gĂ©nĂ©rales : elles sont affectĂ©es Ă l’usage ou Ă l’utilitĂ© de l’ensemble des copropriĂ©taires.
- Les parties communes spĂ©ciales : ces dernières sont affectĂ©es Ă l’usage ou Ă l’utilitĂ© de plusieurs copropriĂ©taires.
- Les parties communes Ă jouissance exclusive
Les parties communes générales et spéciales sont ainsi définies selon la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Article 3 :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros Ĺ“uvre des bâtiments, les Ă©lĂ©ments d’Ă©quipement commun, y compris les parties de canalisations y affĂ©rentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surĂ©lever un bâtiment affectĂ© Ă l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives diffĂ©rentes, ou d’en affouiller le sol ;
- le droit d’Ă©difier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d’affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes. »
Les parties communes générales sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.
Les parties communes spéciales sont, elles, la propriété de plusieurs copropriétaires uniquement.
Enfin, les parties communes à jouissance exclusive sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires, mais affectées à l’usage exclusif d’un lot. Ce droit de jouissance est nécessairement accessoire au lot, mais ne peut en aucun cas constituer une partie privative de ce lot.
Toute partie commune spéciale et toute partie commune à jouissance exclusive doit impérativement et clairement être mentionnée dans le règlement de copropriété.
Quotes-parts, tantièmes et charges
Chaque lot de copropriété comporte une partie privative et une quote-part de parties communes, toutes deux indissociables.
La proportion de propriété des parties communes peut varier pour chaque lot selon plusieurs critères. L’expression de cette part relative de propriété des parties communes se fait en quote-part de propriété du sol et des parties communes générales.
Dans un état descriptif de division ou dans un règlement de copropriété, les quotes-parts sont aussi exprimées en tantièmes.
Plusieurs répartitions de charges différentes peuvent être requises ou en place au sein d’une copropriété, chacune ayant un calcul différent. Ces charges dites spéciales peuvent être par exemple :
- Les charges d’entretien et travaux des parties communes, ou charges d’escalier
- Les charges de chauffage collectif, eau chaude sanitaire collective, refroidissement collectif
- Les charges de parties communes spéciales (obligatoire pour chaque partie commune spéciale existante)
- Les charges d’ascenseur, etc.
Contrairement aux quotes-parts générales, les tantièmes de charges spéciales peuvent ne s’appliquer qu’à certains copropriétaires.
- Exemple : un lot ne comporte ni accès ni usage aux circulations communes de la copropriété, ce lot ne sera pas inclus dans le calcul de répartition des charges d’entretien des circulations communes.
Cependant, il est important de distinguer l’usage potentiel de l’usage réel dans les calculs de tantièmes de charges. Les calculs ne tiennent en aucun cas compte de l’usage réel.
- Premier exemple : un lot d’habitation se situe au premier étage d’un immeuble. Ce lot est desservi par un escalier mais aussi par un ascenseur collectif. Même si l’occupant ne se sert que de l’escalier, le calcul des charges spéciales d’ascenseur tiendra compte de la desserte existante par ascenseur. Ainsi, des tantièmes de charges spéciales d’escalier mais aussi d’ascenseur seront attribués au lot.
- Deuxième exemple : un lot d’habitation se situe au rez-de-chaussée d’un immeuble. Le local d’ordures ménagères collectif se situe au sous-sol, desservis par l’ascenseur commun à l’ensemble de l’immeuble. Le lot d’habitation peut se voit attribuer des tantièmes d’ascenseur même s’il est situé en rez-de-chaussée de part l’usage possible afin d’accéder au local d’ordures ménagères.
Calcul et tableau récapitulatif
Une fois l’ensemble des lots clairement défini, le calcul des tantièmes peut être réalisé. Le calcul se fera indépendamment pour chaque quote-part intervenant dans la copropriété : tantièmes généraux, tantièmes pour chaque partie commune spéciale, tantièmes d’ascenseur, etc.
Les tantièmes, ou quotes-parts fonctionnement tels des « pourcentages ». Mais le total de chaque quote-part peut différer. Il est souvent d’usage d’avoir des tantièmes calculés sur une base de 100, 1000, 10 000 voire 100 000 pour les copropriétés les plus conséquentes. Plus cette base est grande, plus elle sera adaptée à une copropriété comprenant un grand nombre de lots.
Mais au cours de la vie d’une copropriété, des modifications peuvent survenir, nécessitant une révision des calculs de tantièmes. Ainsi il n’est pas rare que des tantièmes de copropriété soient par la suite calculés sur une base de 1287 au lieu d’une base de 1000 tel qu’initialement prévu à la création de la copropriété par exemple.
Les autres données primordiales au bon calcul des tantièmes sont les clés de répartition, ou pondérations. Ces pondérations ont pour objectif de traduire par le calcul les multiples caractéristiques prises en compte dans le calcul des divers tantièmes. Les critères pris en compte peuvent ainsi être :
- La nature des lots (habitation, jardin, cave, garage, etc)
- La surface (attention, les surfaces utilisées peuvent différer des surfaces loi Carrez)
- L’étage d’implantation des lots (sous-sol, Rdc, premier étage, etc.)
- La hauteur sous plafond
- L’orientation, l’exposition, la tranquillité
- L’accessibilité par ascenseur ou non
Plus la pondération d’un critère appliquée est forte, plus le lot détiendra de tantièmes.
A titre purement illustratif, si un premier lot de 10m² est accompagnĂ© d’une pondĂ©ration de 0,5, la surface retenue pour le calcul (ou surface pondĂ©rĂ©e) sera Ă©quivalente Ă 10×0,5= 5m². Alors qu’un autre lot de 10m² accompagnĂ© d’une pondĂ©ration de 1,1 aura une surface pondĂ©rĂ©e de 1×1,1= 11m². Le calcul de tantième Ă©tant un « pourcentage » de la somme des surfaces pondĂ©rĂ©e, le premier lot dĂ©tiendra ainsi bien moins de tantièmes que le second, pour une mĂŞme surface initiale.
Les critères et valeurs de pondérations applicables lors d’une création de copropriété ne sont pas définis par réglementation, ils sont ainsi définis par le rédacteur de l’Etat Descriptif de Division. Cependant, il est à savoir que l’Ordre des Géomètres a défini des barèmes et des fourchettes de coefficients afin de tendre à homogénéiser les calculs.
Depuis 2003, tout règlement de copropriété publié au fichier immobilier du bureau des hypothèques doit inclure les éléments pris en considération et la méthode de calcul des quotes-parts de parties communes et répartitions de charges.
Enfin, l’Etat Descriptif de Division doit comporter un tableau récapitulatif précisant pour chaque lot les informations suivantes :
- Le numéro de lot. Les lots doivent être présentés par ordre croissant.
- Le bâtiment dans lequel s’insère le lot
- Le ou les escaliers affectés au lot
- Le ou les Ă©tages oĂą se situe le lot.
- La nature du lot (habitation, cave, etc)
- Les diverses quotes-parts affectées au lot.
Ce tableau doit figurer sur l’extrait ou l’expĂ©dition et ĂŞtre dĂ©posĂ© Ă la conservation des hypothèques.
Références
- Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière
- DĂ©cret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du dĂ©cret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant rĂ©forme de la publicitĂ© foncière
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- DĂ©cret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriĂ©tĂ© des immeubles bâtis
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